• Menu
    Handleiding

    Introductie

    Gezocht: ruimte

    Ruimte is in onze hedendaagse verstedelijkte samenleving steeds meer een gegeerd goed. Het speelt een belangrijke rol voor een competitieve vastgoedmarkt en een bloeiende dienstensector, maar is evenzeer cruciaal voor lokale gemeenschapswerking, sociale woonvormen of om tout court diegenen zonder toegang tot ruimte meer kansen te bieden. In de voortdurende zoektocht naar een plek botsen velen op hetzelfde probleem: een gebrek aan beschikbare ruimte. De nadruk ligt hier uitdrukkelijk op beschikbaarheid, want aan ruimte is er in wezen geen tekort. Integendeel.

    Braakland omdat de stad geen haalbare oplossing vindt voor herbestemming, een winkelier die zijn huur niet meer rondkrijgt en de zaak moet sluiten of volledig leegstaande kantoorgebouwen omdat ze niet meer aansluiten op de vraag van de markt. In de luwte van leegstand schuilen talloze mogelijkheden om een antwoord te bieden op  het gebrek aan beschikbare ruimte. Iedereen lijkt het er over eens dat leegstand nefast is voor het straatbeeld en de leefbaarheid. Het zorgt voor een verhoogd onveiligheidsgevoel bij mensen en heeft een dramatische impact op de socio-economische waarde van een buurt. Daarenboven werkt leegstand ook verval mee in de hand. Dat bewezen Wilson en Kelling al in 1982 met hun Broken Window theorie: als je één gebroken raam niet repareert, volgen er snel meerdere. Niet geheel onterecht krijgt leegstand daardoor vaak een bijzonder pejoratieve bijklank, in de lijn van ‘stadskankers’, ‘littekens’ of ‘onkruid’.

    Het mag duidelijk zijn: leegstand is geen positief element in het stadsbeeld en toch bestaat er een enorm tekort aan beschikbare ruimte. Invulling lijkt daarom meer dan een evidente keuze. Het biedt een oplossing tegen materiële verspilling en kan bijdragen tot duurzame stadsontwikkeling. Heel wat ondernemers en organisaties bewijzen ook dat gebruik maken van leegstand een onmiddellijke meerwaarde betekent voor hun activiteiten. Lege fabrieken, loodsen of panden zijn nu eenmaal goedkoop en verlenen meer vrijheid, minder structuur. Littekens in het stadsweefsel, tussen vervlogen geschiedenis en onzekere toekomst, verschaffen ruimte voor experiment. Ze nodigen uit om grenzen te doorbreken, alternatieve perspectieven bloot te leggen en nieuwe wegen in de stedelijke context te verkennen. Om deze diverse redenen vormt leegstandinvulling dus een opportuniteit om meer op in te zetten. Ze biedt extra ruimte naast een reeds overbezette infrastructuur en geldt vaak als geschiktere uitvalsbasis dan vindbaar in het traditionele circuit.

    Waar wacht het beleid op om volop in te zetten op leegstandsactivering, zou je denken. Maar zo simpel is het niet: achter slot en grendel van leegstaande panden spelen verdoken processen die de activering van bruikbare ruimte complexer maken dan simpelweg de poort openbreken.

     

     

     

    Hoofdstuk 1

    Leegstand: wat, waar en hoe?   

    We hebben het zelf ook allemaal meegemaakt. Je bent op zoek naar ruimte om al die wilde plannen en fantasierijke ideeën tot leven te roepen, maar een beschikbare, laat staan betaalbare plek vinden blijkt heel andere koek. Op een onbewaakt moment bedenk je: zeg maar, er staat toch zoveel leeg? Waarom niet gewoon een leegstaand pand of braakliggend terrein benutten? Een fantastische ingeving, maar dit doen zonder er na enkele dagen met je klikken en klakken uitgesmeten te worden is makkelijker gezegd dan gedaan. Voor je de koevoet erbij haalt kan het daarom zeker geen kwaad je eerst te verdiepen in wat leegstand in België precies betekent.

    Dit hoofdstuk helpt je op weg met enkele onmisbare basisconcepten die beschrijven hoe en waar leegstand precies ontstaat en in welke mate het voorkomt.

     

    WAT?

     

    Leegstand is natuurlijk meer dan gewoon dat ene verloederde huis in je straat. Het kan zich uiten op bijzonder uiteenlopende wijze, en net daarom is een eenduidige definitie vinden niet altijd even eenvoudig. In dit handboek volgen we een beschrijving van de Universiteit van Antwerpen, die in 2013 een onderzoek deed naar leegstand en herbestemming in Vlaanderen. Daarin maken ze een onderscheid in het type onroerend goed dat zich op verschillende manieren ruimtelijk manifesteert. In mensentaal: een gebouw of grond kan bewoonbaar of niet bewoonbaar, bruikbaar of niet bruikbaar zijn en volledig of gedeeltelijk leegstaan. Onderbenutting komt voor wanneer onroerend goed bewoonbaar of bruikbaar is, maar toch gedeeltelijk in onbruik valt.

    Volgende figuur geeft de verschillende typologieën, die trouwens ook gecombineerd kunnen voorkomen, overzichtelijker weer:

    Leegstand manifesteert zich dus op erg verschillende wijze. Naast onbenutte handelspanden of kantoren staan bijvoorbeeld erg veel woningen, industriële panden, militaire infrastructuur, ziekenhuizen of zelfs kerken geheel of gedeeltelijk leeg. Het komt voor in de privésector, maar even goed in de openbare ruimte. Doe gerust eens de denkoefening, eigenlijk kan zowat alles wat in je opschiet in onbruik vallen.

    De aard en oorzaken van leegstand zijn niet altijd dezelfde en verschillen vaak naargelang het type onroerend goed. In de eerste plaats is het daarom belangrijk een onderscheid te maken tussen de soort leegstand dat optreedt. Vervolgens kan je kijken wat de ruimtelijke verschijningsvorm precies inhoudt. Hiervoor onderscheiden we verschillende leegstandscategorieën:

    Frictieleegstand: Dit houdt in dat een beperkt percentage van het vastgoed leegstaat waardoor beweging op de markt mogelijk blijft. Voor een goede werking van de vastgoedmarkt is frictieleegstand daarom noodzakelijk. Vanaf het moment dat dit te hoog ligt, spreken we van structurele leegstand. De normen hiervoor zijn bepaald per sector. Zo mag slechts 4 tot 5% van de kantoren en 3% van het aantal woningen in Vlaanderen leegstaan. Voor handelsruimten op toplocaties geldt een regel van 2%, terwijl voor andere liggingen geen percentages werd vastgelegd. Deze normen zijn vastgesteld per sector.

    Structurele leegstand: Indien er geen mogelijkheid bestaat voor (her)invulling van leegstand op korte termijn spreken we van structurele leegstand. De periode van onbruik varieert tussen één en twee jaar.

    Periodieke leegstand: Periodieke leegstand van vastgoed is leegstand tijdens vaste periodes van de week, de maand of het jaar. Uitgesproken voorbeelden waar deze leegstandsvorm optreedt zijn kerken, scholen of vakantiewoningen.

    Tijdelijke leegstand: Tijdelijke leegstand is leegstand van een pand in afwachting van een ‘zekere’ invulling. Het gaat bijvoorbeeld om panden die in renovatie zijn of huurpanden in afwachting van bewoning. Ook speculatie op de vastgoedmarkt kan een oorzaak zijn van tijdelijke leegstand. De periode van deze tijdelijkheid hangt sterk af van geval tot geval. Als de periode van leegstand blijft aanslepen zonder duidelijke herbestemming ontstaat structurele leegstand.

    Verdoken leegstand: Verdoken leegstand blijft verscholen achter een administratief statuut. Het pand staat geregistreerd als in gebruik maar blijft in wezen niet of slechts gedeeltelijk benut. Een voorbeeld is het oneigenlijk gebruik van het statuut ‘tweede verblijf’, in principe een specifieke vorm van structurele leegstand die moeilijk valt te detecteren of te bewijzen.

    Naast deze verschillende leegstandsvormen geven overheden ook eigen interpretaties aan de definitie van leegstand. Zo beschouwt het Vlaamse Gewest een gebouw als leegstaand wanneer meer dan de helft van de bruikbare oppervlakte voor een jaar niet gebruikt werd voor het eigenlijke doel. Voor woningen geldt dat ze een jaar onbewoond moeten zijn. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bepaalt een woning dan weer als leegstaand indien er niemand is gedomicilieerd en als de eigenaars het pand als ‘onproductief’ aangaven bij de belastingen. Daarenboven mag het niet gemeubeld zijn en moet water of elektriciteit minstens een jaar afgesloten zijn. Wallonië beschouwt onroerend goed als leegstaand wanneer het niet ingeschreven werd in de vastgoedregisters of indien er geen activiteiten plaatsvinden (uitdiepen).

     

    OORZAKEN?

     

    Eens je erop begint te letten, zie je leegstand overal aanwezig in het straatbeeld. Het valt daarbij moeilijk te begrijpen waarom een gebouw of grond niet ingevuld geraakt. Het brengt niets op, werkt verloedering mee in de hand met dikwijls snelle waardedaling tot gevolg. Bovendien moeten eigenaars hoge taksen betalen als ze hun vastgoed laten leegstaan. Waarom zou je dan toch je eigendom verwaarlozen?

    In de meeste gevallen is dit natuurlijk allesbehalve een keuze.  Verschillende ongewenste factoren bepalen waarom een ruimte precies in onbruik geraakt. Vaak voorkomende oorzaken variëren van erfeniskwesties of aanslepende renovaties, tot vergunningsproblemen, bodemvervuiling of simpelweg ouderdom van de eigenaar. Mensen op leeftijd hebben vaak moeite hun woning te onderhouden en kunnen niet altijd aanspraak maken op een hypothecaire lening. Als er na overlijden geen eigendomstransactie of renovatiewerken plaatsvinden klasseren gemeenten de woning als onbewoonbaar, met leegstand tot gevolg. In het geval van verlaten handelsruimten ligt dikwijls een faillissement aan de basis.

    Naast onvoorziene omstandigheden zijn er ook enkele structurele factoren die leegstand bepalen. Sommige eigenaars voorzien bewust geen invulling van hun infrastructuur in de hoop dat de omgeving in waarde stijgt en dat ze hun pand erna met meerwaarde van de hand kunnen doen. Tijdelijke invulling in afwachting van de verkoop brengt dan te veel kosten met zich mee waardoor leegstand op het eerste zicht de makkelijkste en goedkoopste oplossing lijkt, maar de realiteit toont in vele gevallen net het tegenovergestelde. Substantiële leegstand veroorzaakt namelijk verpaupering van de buurt, met daardoor vaak een slechtere financiële uitkomst voor eigenaars.

    Speculatie van de vastgoedmarkt is een belangrijke, maar zeker niet de enige oorzaak waarom gebouwen bewust leeg komen te staan. De stad is ook onderhevig aan gentrificatie en segregatieprocessen die ervoor zorgen dat bepaalde delen verloederen, terwijl andere helemaal opleven. Dit zie je bijvoorbeeld duidelijk in de herwaardering van de Brusselse centrumwijken sinds de jaren ’90, terwijl voormalige industriële zones in randgemeenten verloederden. Deze voortdurende fluctuatie is ook zichtbaar in de Brusselse Kanaalzone, vroeger een stadskanker vol verloederde gebouwen, vandaag een interessante strook voor investeerders en projectontwikkelaars.

    De ligging van een pand bepaalt dus in sterke mate het risico op leegstand. Daarnaast speelt ook de specifieke karakteristieken van een pand een rol. Zo staat heel wat bovenruimte in winkelstraten leeg omwille van veiligheidsredenen, maar ook aangezien de nodige verbouwingen vaak kostelijk en complex zijn omdat het winkelraam vrij moet blijven. Door de slechte staat van verouderde gebouwen geraken de toekomstplannen soms ook zoek. Meestal blijven dergelijke panden heel lang leegstaan tot de overheid ingrijpt of een investeerder over de brug wil komen met de nodige renovaties. Indien een verouderd pand geklasseerd staat maakt ook dit de herbestemming extra moeilijk.

    Infrastructuur komt ook niet altijd overeen met hedendaagse wooneisen of noden van handelaars en bedrijven. Zo stroken verouderde handelsruimten niet meer met de compactere en specifieke noden van hedendaagse handelszaken of opkomende winkelconcepten, denk maar aan de razend populaire pop-ups of e-commerce. Ook nieuwe gebruiksvormen binnen de diensteneconomie komen niet altijd overeen met wat de markt te bieden heeft. Een onaangepast- of overaanbod, maar ook een te hoge huur- of koopprijs voor een buurt blijken een belangrijke oorzaak voor leegstand.

    Daarnaast zijn ook bepaalde instellingen verantwoordelijk voor een significant deel van de leegstand in België, meestal omdat haar maatschappelijke functie gedurende de voorbije jaren daalde. Een voorbeeld zijn de leeglopende kerken, maar ook het Ministerie van Defensie is eigenaar van een groot aantal leegstaande infrastructuur. De modernisering van het leger zorgde er namelijk voor dat verouderde militaire gebouwen geen invulling meer kregen.

    Een dynamische vastgoedmarkt is geen garantie op een laag leegstandscijfer. Kijk maar naar Roeselare of Kortrijk, twee Vlaamse steden waar de vastgoedmarkt zich eerder richt op nieuwbouw dan op hergebruik. Door een overaanbod, zowel aan handelspanden in de stedelijke kern als aan bouwgrond rondom het stadscentrum, kennen deze provinciesteden toch een erg hoog leegstandscijfer. Vooral in Roeselare vormt zich een opmerkelijk onderscheid tussen de oude binnenstad en de nieuwe wijken langs de rand. Leegstand van het oude, niet hedendaagse patrimonium, dreigt. Het specifieke gebruik van het patrimonium verklaart eveneens de sterke leegstandsverschillen die tussen steden bestaan. Eenvoudig gesteld: omdat Leuven een studentenstad is, zijn er veel studentekamers. Periodieke leegstand brengt een druk met zich mee op het reguliere woonaanbod. In Oostende speelt dan weer het toerisme, en dan voornamelijk de aanwezigheid van tweede verblijven, een belangrijke rol.

    Naast de ligging, de kwaliteit en andere factoren heeft de functie van een pand invloed op de prijs ervan. Ontwikkelaars bouwen bijvoorbeeld graag in functie van de geschatte opbrengst, maar wanneer de vraag kleiner blijkt dan het aanbod geraken veel van deze panden toch niet ingevuld. Overschatting van de vastgoedmarkt is daarom een andere belangrijke oorzaak van leegstand. Ook de algemene attractiviteit van een stad speelt een rol. Een lage aantrekkingskracht, bijvoorbeeld door een verouderd openbaar domein of een instroom van minder kapitaalkrachtige bevolkingsgroepen, brengt leegstandsrisico’s mee voor tal van sectoren.

    Anderzijds spelen maatschappelijke evoluties ook een rol. De transitie van steden van een economie gericht op industrie naar een kenniseconomie gericht op de tertiaire sector heeft tot vele leegstaande industrieterreinen geleid. Een andere factor die zijn tol heeft geëist op het leegstandscijfer is de wereldwijde financiële crisis die begon in 2007.

     

    GEVOLGEN?

     

    Het mag duidelijk zijn: leegstand is doodzonde. Hierover is zowat iedereen het eens. Zowel voor het pand als voor de omgeving bestaan er heel veel negatieve gevolgen van leegstand. Verlaten gebouwen zijn een vogel voor de kat voor waterinsijpeling en schimmelvorming, die dan weer nefaste gevolgen hebben voor de stabiliteit en de veiligheid van het pand. Dit alles leidt tot een drastische waardedaling en verhoogde kosten voor de eigenaar.

    Ook de buurt ziet af van leegstand: het is slecht voor het straatbeeld, trekt overlast aan en heeft een dramatische impact op de leefbaarheid van de wijk. Een leegstaand pand is namelijk erg aantrekkelijk voor vandalen, sluikstorters, druggebruikers of criminaliteit. Bovendien werkt het verdere verpaupering mee in de hand door andere gebouwen mee te trekken in de zogenaamde “verkrottingsspiraal”. Dat toonden de sociale wetenschappers Wilson en Kelling al in 1982 aan met hun bekende Broken Window theorie: als je één gebroken raam niet repareert, volgen er snel meerdere. Niet toevallig geeft dit leegstand een pejoratieve bijklank, in de lijn van ‘stadskankers’, ‘littekens’ of ‘onkruid’.

     

    HOEVEEL?

     

    Een eenvoudige vraag, maar bijzonder moeilijk te beantwoorden. Eigenlijk bestaat hiervoor simpelweg geen eenstemmig antwoord. Op zowel federaal, gewestelijk en zelfs lokaal niveau blijven cijfers steevast onvolledig of onbetrouwbaar. De verklaring hiervoor ligt in de brede en variërende definitie van leegstand, maar toch vooral in de weinig gecoördineerde aanpak om het fenomeen te meten en inventariseren. Een centraal register of federale instelling die leegstand in kaart brengt bestaat simpelweg niet.

    Leegstandslijsten – vaak opgesteld door vrijwilligers – en gemeentelijke of gewestelijke kadasters hanteren vaak verschillende tellingsmethoden of definities, waardoor deze niet altijd up to date of betrouwbaar zijn. Gemeentebesturen hebben wel de verplichting om een leegstandsregister bij te houden, maar dit wordt zelden nauwkeurig gedaan. Als je zelf op zoek bent naar een leegstaand pand kan het natuurlijk nooit kwaad om eens te informeren bij jouw gemeente. Naast gemeentelijke registers bestaan er heel wat individuele initiatieven die leegstand in kaart proberen brengen. Zo heeft Gent een actieve facebookgroep “Leegstand in Gent”, om verlaten panden te melden en op te sporen. Ook voor Brusselaars bestaat er “Leegstand in Brussel” en logementsvides.be, een interactieve kaart om leegstaande woningen op terug te vinden of op te plaatsen.

    Om toch een idee te geven van hoeveel er nu ongeveer leegstaat nemen we enkele cijfers uit Brussel, Vlaanderen en Wallonië onder de loep. Hiervoor kijken we naar leegstaande (sociale) woon- en kantoorruimte omdat van dit type vastgoed de meest nauwkeurige tellingen bestaan.

     

    (Sociaal) wonen

    Opvallend is dat leegstandcijfers van de woningmarkt hoger liggen dan cijfers voor leegstand in het algemeen. De bebouwingsleegstand in Vlaanderen (simpelweg het aantal leegstaande panden per huishouden) bedroeg in 2012 nog zo’n 0,5%. Op zich lijkt dit misschien een verwaarloosbaar cijfer, maar het komt overeen met ruim 12300 leegstaande woningen. De Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen (VSMW) registreerde in 2014 bijna 9.500 leegstaande sociale woningen in Vlaanderen, respectievelijk een bebouwingsleegstand van ruim 6%.

    Onderstaande grafiek toont trouwens aan dat het aantal leegstaande sociale woningen sinds 2007 stijgt.  

    Leegstand in de woningmarkt verschilt sterk van provincie tot provincie. Limburg kent bijvoorbeeld relatief weinig leegstaande woningen (1.192 panden), terwijl Antwerpen naast een lage algemene leegstand (2.740 woningen) met een erg hoge leegstand van sociale woningen (3.622) kampt. In het algemeen geldt dat in (centrum)steden relatief weinig panden leegstaan, maar wel veel sociale woningen. Dit valt te verklaren door een dynamischere vastgoedmarkt kenmerkend aan de stedelijke context. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest stonden er in 2013 ongeveer 3.500 sociale woningen leeg, wat overeenkomt met bijna 9% van het aantal bestaande sociale woningen.

    Volgende tabel geeft een overzicht van leegstaande woningen in het Vlaamse gewest en de provincies:

    Een studie uit 2003 schatte het aantal leegstaande private woningen in Wallonië op 30000. Een andere telling verricht in 2000 kwam uit op meer dan 2500 leegstaande sociale woningen in het Waals Gewest. Jammer genoeg geven deze verouderde cijfers geen realistisch beeld over hoe leegstand zich vandaag in Wallonië manifesteert.

     

    Kantoorgebouwen

    Leegstand van kantoorgebouwen wordt erg verschillend geïnterpreteerd en eigenlijk zijn ook hier weinig betrouwbare cijfers beschikbaar. Tellingen van bedrijven richten zich vooral op commerciële parameters om leegstand te bepalen, vaak louter en alleen gericht op het aantal vierkante meters “onmiddellijk beschikbare kantoorruimte”. Dit is echter nog geen 30% van de totale kantoorleegstand, aangezien veel leegstaande ruimtes zich in een grijze zone bevinden in afwachting van herbestemming.

    Heel wat kantoren geraken in onbruik omdat ze niet meer aansluiten bij de markt of vanwege hun oninteressante ligging, iets dat vooral zichtbaar is in de Brusselse rand sinds de oprichting van de kantoormarkt in het stadscentrum. Bij gebrek aan officiële statistieken besloten Brussel Stedelijke Ontwikkeling, Inventimmo en citydev.brussels samen te werken om een grondige telling van het aantal leegstaande kantoren in de hoofdstad en de rand uit te voeren. De studie van 2014 toonde aan dat meer dan twee derde van de lege kantoren die in de 2010 al te huur of te koop stonden, drie jaar later nog steeds zonder succes waren gecommercialiseerd. Het leegstandpercentage in de stad zelf komt overeen met een kleine 10%, meer dan 1,2 miljoen vierkante meter. In de Brusselse rand staat zelfs een derde van alle kantoren leeg, bijna 600,000 vierkante meter. Vooral in de buurt van de luchthaven, waar drie vierde van alle kantoren in de rand gevestigd is, blijven projecten bevroren en geraakt kantoorruimte moeilijk geactiveerd.

    De volgende tabel geeft een mooi overzicht van deze zorgwekkende cijfers:

    Ook kantoormarkt in Vlaanderen kent torenhoge leegstandscijfers: in Antwerpen stond in de winter van 2015 nog ruim 10%, of 225.000 vierkante meter kantoorruimte leeg, in Mechelen net geen 10% (46.000 vierkante meter), in Leuven 14% (60.000 vierkante meter) en in Gent een kleine 5% (58.000 vierkante meter). Deze cijfers liggen duidelijk boven de grens van frictieleegstand en duiden op een structureel probleem.

    Vlaams parlementslid Wouter Van Besien telde in 2014 meer dan 2.350 handelspanden in Vlaanderen die niet werden benut, goed voor een oppervlakte van ruim 2.000hectare of ongeveer 1.333 voetbalvelden. Één op de drie onbenutte handelspanden bevond zich toen in Antwerpen.  

     

    HOE AANPAKKEN?

     

    Leegstand is meestal tijdelijk, al schommelen periodes van onbruik tussen enkele dagen, weken of zelfs vele jaren. Bij verlaten gebouwen is herbestemming dikwijls voorzien, maar dit houdt natuurlijk niet in dat de termijn reeds bepaald werd. Niets doen blijft jammer genoeg de meest voorkomende reactie op leegstand, maar laten we hier in de eerste plaats kijken welke oplossingen er wél bestaan om leegstand aan te pakken.

     

    Rol van de overheid

    De wijze waarop overheden zich bezighouden met het activeren of voorkomen van leegstand verloopt bijzonder wisselvallig. Soms spelen ze een actieve – zelfs proactieve – rol, in andere gevallen blijft het beleid erg bescheiden of zelfs helemaal afwezig.

    De rode draad in de rol van Belgische overheden voor leegstandbestrijding blijft een duidelijke voorkeur voor repressieve maatregelen in plaats van alternatieven of stimulansen aan te bieden. Het beboeten van leegstand als afschrik- en preventiemiddel geldt als een wijdverspreide en makkelijke manier om het fenomeen tegen te gaan, al bestaan er heel wat achterpoortjes voor eigenaars om de zogenaamde leegstandstaks te omzeilen. Bovendien wordt deze niet systematisch geïnd. Echte steunmaatregels voor activering blijven nog te vaak afwezig in het beleid, nochtans bestaan er naast bestraffen talloze andere manieren om van leegstand geen maatschappelijke afbraakpost te maken, maar net een middel voor stedelijke (her)ontwikkeling. Een voorbeeld hiervan is tijdelijk gebruik: dit betekent leegstand specifiek benutten en invullen tot een definitieve herbestemming werd gevonden.

    Leegstandsactivering via tijdelijk gebruik hangt nog altijd sterk af van het doorzettingsvermogen van initiatiefnemers. Als die niet komen aankloppen met ideeën, blijven panden gewoon verloederen. Ondersteuning van de overheid uit gebeurt in de meeste gevallen als reactie op succesvolle of concrete projecten, en niet als middel om activering in de hand te werken. Door de uiteenlopende negatieve gevolgen die leegstand met zich meebrengt ontstaat gelukkig met mondjesmaat meer enthousiasme vanuit overheden om in te zetten op tijdelijk gebruik. Tegenwoordig zijn er heel wat– meestal lokale – besturen die een duurzamer leegstandsbeleid nastreven. De Stad Gent is hierbij een interessant voorbeeld, omdat het een erg proactief en stimulerend beleid ambieert, met tijdelijke invulling als middel voor stadsontwikkeling. Ook het Brussels Hoofdstedelijk Gewest ondersteunt steeds vaker het gebruik van leegstand met het oog op wijkwerking en burgerparticipatie, wat resulteerde in enkele vruchtbare samenwerkingen met de private sector en het middenveld om oplossingen tegen leegstand te vinden.

    Bij andere gemeentes en steden blijft een leegstandsbeleid echter volledig uit. Het engagement van overheden kent dus vele gradaties, van volledig afwezig tot aanmoedigend en coöperatief. Als je plannen hebt om een leegstaand pand te activeren kan je daarom best eens een kijkje nemen hoe jouw gemeente het probleem precies aanpakt. Wie weet is er zelfs een of ander stimuleringsfonds waar je aanspraak op kan maken.

    Laten we in het volgende deel even toespitsen op hoe de regelgeving er vandaag uitziet. Hiervoor kijken we naar het gewestelijke en gemeentelijke niveau.  

     

    BRUSSEL

     

    Gewestelijk niveau

    Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest maakt naar eigen zeggen prioriteit van stedelijke wederopleving door onbewoonde en verwaarloosde gebouwen en terreinen te belasten. De leegstandsheffing, beter gekend als de krotbelasting in de volksmond, werd in 2012 overgeheveld van de Brusselse gemeentes naar het Gewestelijk niveau. De Cel “Leegstaande woningen” van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kreeg de opdracht om leegstand op te sporen, inbreuken vast te stellen en eigenaars op de hoogte te brengen. Een woning of een deel van een voor huisvesting bedoeld gebouw leeg laten staan is namelijk een inbreuk op de Brusselse Huisvestingscode. Hiermee wil de stad eigenaars stimuleren om hun onroerend goed op de verhuurmarkt aan te bieden of een andere oplossing te zoeken om het huisvestingspark optimaal te benutten. Door eigenaars aan te sporen werk te maken van renovatie, verhuur of verkoop bracht de Cel sinds haar oprichting gemiddeld 150 leegstaande woningen per jaar opnieuw op de markt.

    In 2014 registreerde deze gewestelijke cel 421 leegstaande panden. In 2015 waren het er nog maar 275.

    De Cel kan zelf leegstand vaststellen en bestraffen, maar ook klachten ontvangen. In 2014 werden zo 178 boetes uitgeschreven. Enkel de 19 gemeenten of een handvol erkende verenigingen kunnen klacht indienen. De Gewestelijke Cel Leegstaande Woningen heeft als enige ook toegang tot de gegevens van Hydrobru, waardoor het woningen kan opsporen met geen of heel weinig waterverbruik.

    Wanneer de overheid de eigenaar op de hoogte stelt, heeft die drie maanden de tijd om herbestemming te vinden of het bewijs te leveren dat de desbetreffende woning niet leegstaat. Indien dit niet gebeurt kan de Cel Leegstaande Woningen een boete opleggen, bepaald aan de hand van de grootte van het gebouw en de periode van leegstand. De boete bedraagt 500 euro per strekkende meter van de  gevel, vermenigvuldigd met het aantal verdiepingen en het aantal jaren leegstand vanaf de eerste vaststelling.

    Laten we er even een voorbeeld bij halen ter illustratie:
    Een volledig leegstaande eengezinswoning met een benedenverdieping en 2 bijkomende verdiepingen, met een gevel van 4 m breed, geeft aanleiding tot een boete van 6.000 €.
    500 € x 4 m x 3 verdiepingen x 1 jaar leegstand = 6.000 €
    Als de bovenstaande eengezinswoning al 4 jaar leegstaat, is de boete dus €24.000.
    Voorbeeld van een industrieel gebouw – met foto? – met een gevel van 120 m of zo en 4 verdiepingen (Bergensesteenweg 600 staat al zeker 3 jaar leeg), €240 000 voor het eerste jaar en zo verder.

    Aangezien Brusselse gemeentes grote fiscale autonomie kennen, kan de gewestelijke leegstandscel pas optreden met akkoord van de gemeente in kwestie. Bij zo’n akkoord stelt de cel voor om 85% van de geinde boete aan de gemeente door te storten, met als voorwaarde dat de gemeente haar leegstandsbelasting niet toepast. Een eigenaar kan dus ofwel een gemeentelijke belasting opgelegd krijgen, ofwel een gewestelijke boete. In oktober 2016 hadden 10 van de 19 Brusselse gemeenten zo’n akkoord met het Gewest (Anderlecht, Evere, Vorst, Elsene, Koekelberg, Molenbeek, Schaarbeek, Watermaal-Bosvoorde, Sint-Pieters-Woluwe en Sint-Joost ten Node). Hierbij krijgen de gemeentes ook nog eens subsidies om leegstand extra te bestrijden.

    Administratieve boetes voor leegstand kunnen al snel hoog oplopen, maar er bestaan ook heel wat manieren om deze te omzeilen. Zo verwijst de Cel Leegstaande Woningen eigenaars van wie het pand leegstaat om andere redenen dan speculatie graag door naar gewestdiensten die vervolgens hun situatie inschatten en hun vragen beantwoorden. Via renovatiepremies kunnen eigenaars bovendien de nodige werkzaamheden uitvoeren om een woning opnieuw aan te passen aan de bewoonbaarheidsnormen. Ook registratie bij een sociaal verhuurkantoor vormt een oplossing bij problemen van administratief of financieel beheer.

    Een ander hekel punt aan de leegstandstaks in Brussel, maar bij uitbreiding over heel België, is het gebrek aan een systematische inning.  Het blijkt nog altijd bijzonder moeilijk voor het beleid om een overzicht te houden over wat nu precies wel en niet leegstaat, en welk verwaarloosd vastgoed in aanmerking komt voor een heffing.

     

    Wijkcontracten

    Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest maakt systematisch middelen vrij om achtergestelde wijken te herwaarderen. Zogenaamde duurzame wijkcontracten helpen eigenaars bij het opwaarderen van hun gebouwen. Ze worden ingezet binnen een bepaalde stedelijke perimeter, voor het renoveren van bestaande woningen, het oprichten van nieuwe woningen of ruimten voorbehouden voor ambachtelijke of industriële activiteiten, aangevuld met huisvestingsoperaties. Daarnaast kan het wijkcontract dienen voor de heraanleg van openbare ruimten, het oprichten van sociale initiatieven of versterken van infrastructuren en wijkuitrustingen.

    De gemeente, het OCMW of elke instelling van openbaar nut, zoals bijvoorbeeld het Huisvestingsfonds of een vereniging, zijn belast met het in het werk stellen van het wijkcontract. Elk jaar, in functie van het beschikbaar budget, maakt het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een lijst op van de wijken die geschikt zijn om te kunnen genieten van vrijgekomen fondsen voor een wijkcontract. Om deze keuze te kunnen maken houdt het Gewest rekening met criteria zoals de staat van de gebouwen en de openbare ruimten of de sociale situatie van de bewoners. Dat gebeurt in samenspraak met elke gemeente.

    Binnen de wijkcontracten worden sinds kort ook projecten van tijdelijk gebruik, vaak met een maatschappelijk doel, van leegstaande gebouwen opgenomen. Hierover kan je meer te weten komen in het hoofdstuk 3, dat toespitst op tijdelijk gebruik als vorm van leegstandsactivering.

     

    De Wet Onkelinx en het openbaar beheerrecht
    In 1993 kwam er de zogenaamde ‘Wet Onkelinx” die het opeisingsrecht van leegstaande woningen bepaalde. Een gemeentelijk bestuur kan hiermee leegstaande woningen opeisen om er daklozen in onder te brengen. De wet werd sinds haar oprichting echter amper toegepast. Dit is grotendeels te wijten aan het feit dat gemeentes ze niet mogen toepassen als ze zelf over leegstaande woningen beschikken.
    Als reactie op de inefficiënte Wet Onkelinx stelde het Brussels Hoofdstedelijke Gewest daarom een andere variant op. Het zogenaamde ‘openbaar beheerrecht’ werd in 2003 opgenomen en geeft aan een openbare vastgoedoperator de mogelijkheid om een leegstaand of verloederd gebouw in beheer te nemen en opnieuw op de huurmarkt te brengen. De openbare operator stelt eerst aan de eigenaar voor om het gebouw in beheer te nemen. Als de eigenaar dit voorstel aanvaardt, sluiten ze een overeenkomst van openbaar beheer af. Bij weigering zonder geldige reden kan de openbare operator de eigenaar in gebreke stellen om binnen een bepaalde termijn het gebouw te renoveren en te verhuren. Wanneer de eigenaar dit niet doet kan de openbare operator het gebouw in beheer nemen gedurende 9 jaar of langer, de tijd die nodig is om de som van uitgevoerde renovatiewerken en beheerskosten te recupereren.
    De openbare operator heeft bij het openbaar beheerrecht de plicht om de woning te verhuren aan gezinnen met een laag inkomen tegen een lage huurprijs. De eigenaar kan op ieder moment de beheersovereenkomst opzeggen en het beheer van zijn woning opnieuw zelf in handen nemen op voorwaarde dat hij alle gemaakte kosten betaalt en de huurovereenkomst met de bestaande huurder respecteert. Het belangrijkste voordeel van dit instrument is dat het een antwoord biedt aan eigenaars die om diverse redenen hun woning niet zelf kunnen renoveren en verhuren. Het is de overheid die de woningen zal renoveren en verhuren tegen sociale voorwaarden. Het openbaar beheerrecht bestaat voorlopig enkel in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

     

    Gemeentelijk niveau

    In Brussel bestaat over het algemeen een gebrek aan een actief leegstandsbeleid op gemeentelijk niveau. Na de invoering van een gewestelijke leegstandstaks en de invoering van de Cel Woningleegstand blijven de meeste Brusselse gemeenten eerder passief in het bestrijden van leegstand.

    Om toch een idee te geven nemen we het voorbeeld van de stad Brussel erbij, een van de 19 Brusselse gemeenten die toch in zekere mate inzet op leegstandsbestrijding. Dit doen ze via de cel Ontwikkelingsstrategieën, waar twee voltijdse medewerkers oplossingen zoeken voor de leegstaande gebouwen in de stad Brussel. Hoe doen ze dat? Door naar eigen zeggen leegstand op het grondgebied systematisch op te meten en de slechte staat van gebouwen, de aanwezigheid van bewoners, de vooruitgang van werken of de naleving van vergunningen te controleren.

    Daarnaast richtten ze een interdepartementale databank op die gekoppeld is aan een informatiesysteem dat het mogelijk maakt om leegstand en verwaarlozing van gebouwen in kaart te brengen en te beoordelen. De stad Brussel voorziet daarnaast ook advies en begeleiding voor eigenaars, huurders, investeerders en vastgoedmakelaars. Opvallend: er bestaan geen stimuleringsmaatregelen om verlaten gebouwen tijdelijk in te vullen, iets waar andere steden en gemeentes wel actief op inzetten. Als dwangmaatregel bestaat er de gemeentelijke belastingheffing en de milieustakingsvordering voor geklasseerde leegstaande gebouwen.

    Gemeentes kunnen ook een gemeentelijke leegstandstaks heffen op leegstaande panden. Deze taks wordt  ongeveer berekend zoals de boete op gewestelijk niveau: het aantal meter gevel wordt vermenigvuldigd met het aantal verdiepingen en een bedrag dat per gemeente varieert tussen de €150 en €700. Weinig gemeenten innen deze taks echter actief. Eigenaars hebben immers veel mogelijkheden om in beroep te gaan of achterpoortjes te vinden om niet te moeten betalen. Bovendien kiezen sommige gemeenten er actief voor om te taks niet te innen, omdat ze dan ook geen onroerende voorheffing meer kunnen innen op dezelfde panden, toch een belangrijke bron van inkomsten voor gemeentes. Een belangrijk voordeel van de gemeentelijke taks tegenover de gewestelijke boete is dat gemeentes bij niet-betaling ook het pand kunnen opeisen [te verifiëren thesis Juliette pp 65-68].

     

    VLAANDEREN

     

    Gewestelijk niveau

    Om stedelijk verval tegen te gaan maakt het Vlaamse Gewest een onderscheid tussen leegstaande bedrijfsruimte en woningen of gebouwen. Het beleidskader hiervoor is gebaseerd op het decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten en de Vlaamse Codex Fiscaliteit van 13 december 2013.

     

    Bedrijfsruimte

    Bedrijfsruimte is de verzameling van alle percelen waarop zich minstens één bedrijfsgebouw bevindt en die toebehoren aan dezelfde eigenaar. Deze verzameling heeft een minimale oppervlakte van 5 aren. Wanneer de woning van de eigenaar onderdeel uitmaakt van het bedrijfsgebouw beschouwt de Vlaamse Overheid het niet als bedrijfsruimte. Wanneer bedrijven hun activiteit om economische redenen stoppen of naar nieuwe locaties verhuizen blijven oude bedrijfsruimten vaak onbenut achter. Het type gebouw, de al dan niet resterende infrastructuur en de aantrekkelijkheid van de onmiddellijke omgeving bepaalt hoe snel deze gebouwen opnieuw in gebruik worden genomen.

    Om leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten te voorkomen wordt enerzijds een belasting toegepast als afschrikking en sanctie, en anderzijds een subsidie voor hergebruik als positieve stimulans.

     

    Leegstandsbelasting

    De Vlaamse overheid neemt leegstaande bedrijfsruimte op in een inventaris om vervolgens een belasting te bepalen op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen, het gemiddeld netto-inkomen dat een onroerend goed tijdens één jaar aan zijn eigenaar zou opbrengen. Voor de berekening van de heffing worden verschillende tarieven toegepast op telkens een deel van het kadastraal inkomen. Deze vind je terug op de website van de Vlaamse belastingdienst.  In tegenstelling tot de leegstandstaks voor gebouwen die niet dienen als bedrijfsruimte en woningen is er bij de bedrijfsruimtebelasting geen termijn verbonden aan de leegstand. Gemeentes kunnen trouwens naast deze belasting nog een bijkomende boetes heffen.

    Een opschorting van de opgelegde belasting is enkel mogelijk onder enkele voorwaarden, bijvoorbeeld wanneer een nieuwe eigenaar komt aankloppen of als er voorstellen tot renovatie werden ingediend. Via bodemsaneringsprojecten of brownfieldconvenanten, die laatste houden herontwikkeling van verlaten bedrijventerreinen in door convenanten af te sluiten met projectontwikkelaars, kunnen eigenaars eveneens de leegstandstaks omzeilen. De wetgeving voorziet geen bepaling dat geïnventariseerde bedrijfsruimte een vrijstelling van de belasting kan genieten.

     

    Vernieuwingsfonds

    De opbrengsten van de heffing op leegstaande en verwaarloosde bedrijfsgebouwen komen terecht in het zogenaamde Vernieuwingsfonds. Dit fonds gaat integraal naar de ondersteuning van het beleid onder de vorm van subsidiëring van openbare of private initiatieven. Voorwaarde is dat deze de woon- en leefomgeving in onze steden en gemeenten in het algemeen en de achtergestelde buurten in het bijzonder ten goede komen.

    Het fonds bevat een vast jaarlijks budget 4 miljoen euro om saneringswerken te subsidiëren. Daarnaast is er het variabel budget, rechtsreeks ingewonnen via de leegstandsheffingen. Erg veel wordt het vernieuwingsfonds niet toegepast in de praktijk: in 2014 werden 31 subsidies in de private sector toegekend en amper 5 in de publieke sector.

     

    Woningen en gebouwen
    Anders dan bij de berekening van leegstaande bedrijfsruimte beschouwt de Vlaamse overheid een gebouw of woning als leegstaand als meer dan de helft van de totale vloeroppervlakte gedurende een termijn van minstens 12 opeenvolgende maanden niet overeenkomstig de functie van het gebouw wordt gebruikt. Hierbij houdt men geen rekening met woningen die deel uitmaken van het gebouw.

    Tot nu toe heeft de Vlaamse Regering zich nog niet uitgesproeken over de mogelijke functies die een effectief en niet-occasioneel gebruik van de woning met zich meebrengen. Voorlopig is de woonfunctie dus de enige basis om de leegstand van een woning te bepalen. Gelijkaardig als bij leegstaande bedrijfsruimte bestaat er een sanctionerende maatregel in de vorm van een leegstandsheffing en enkele stimulerende maatregelen om deze te vermijden.

     

    Leegstandsbelasting

    Bij opname van een gebouw of woning in het leegstandsregister gebeurt de berekening van de heffing via volgende formule:

    KI x (P+1)
    KI = het geïndexeerd kadastraal inkomen van het gebouw of de woning. Dit inkomen mag niet lager zijn dan 990 euro. Als het lager is, wordt voor de berekening van de heffing toch een KI van 990 euro in aanmerking genomen.
    P= het aantal periodes van 12 maanden dat de woning zonder onderbreking is opgenomen in het leegstandsregister. Deze factor kan niet hoger zijn dan 4.
    Dit betekent dat de heffing evenredig stijgt met het aantal jaren dat de woning of het gebouw ingeschreven staat op de leegstandinventaris.

     

    Stimulerende maatregelen

    De Vlaamse Overheid onderscheidt enkele stimulerende en bindende maatregelen om de leegstand te verminderen of zelfs volledig te vermijden. Onder bepaalde voorwaarden geldt namelijk een belastingvermindering voor investeerders die een renovatieovereenkomst afsluiten voor een pand dat hoogstens vier jaar in het leegstandsregister staat. Daarnaast kan de koper van een geregistreerd leegstaand pand een vermindering krijgen op de heffingsgrondslag voor de bepaling van de registratierechten.

    Wat moet je nog weten over de leegstandsbelasting? 
    Niet alleen de eigenaar van het gebouw of de woning is aansprakelijk voor leegstand en verwaarlozing, maar ook de opstalhouder, erfpachter of vruchtgebruiker. Een gebouw wordt ongeschikt verklaard wanneer er niet beantwoord is aan de vereisten van stabiliteit, bouwfysica, veiligheid of minimaal comfort. Een woning of gebouw wordt bestempeld als verwaarloosd wanneer het ernstige en storende gebreken of tekenen van verval vertoont. Een expert zal dit beoordelen in een technische evaluatie, opgesteld via een puntensysteem.

    Naast de gewestelijk vastgelegde leegstandstaks bestaan er ook nog bijkomende heffingen op gemeentelijk niveau, die meestal in werking treden nadat een pand langer dan een jaar ingeschreven staat in het leegstandsregister. Voor meer informatie kan je best eens informeren bij de gemeente waar jouw pand zich bevindt. Daarnaast rust er een recht van voorkoop op elke woning die opgenomen is in het leegstandsregister. Bepaalde besturen, zoals bijvoorbeeld de Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen, de sociale huisvestingsmaatschappij, de gemeente of het OCMW, hebben hierbij het recht om bij een geplande verkoop de woning aan te kopen tegen de afgesproken prijs. Onder andere voorwaarden kunnen besturen ook sociaal beheerrecht (zie p. …) krijgen over de woningen die in het leegstandsregister zijn opgenomen.

    Wil je meer te weten komen over de leegstandsbelasting in Vlaanderen, Brussel of Wallonië?

    Vlaanderen: Decreet van 22 december 1995 (houdende bepalingen tot begeleiding van de begroting 1996), laatst gewijzigd bij Decreet van 8 juli 1996 en Besluit van 2 april 1996 en 15 juli 1997

     

    Gemeentelijk niveau

    Gemeentelijke leegstandstaks
    Vlaamse gemeentes kunnen zelf beslissen of ze een bijkomende leegstandsbelasting invoeren. De opname van gebouwen of woningen in het leegstandsregister kan dus leiden tot de verplichte betaling van zowel een gewestelijke als een gemeentelijke heffing. De gemeentelijke heffingsreglementen kan je ook raadplegen via de website van het Agentschap voor Binnenlands Bestuur.

    De Vlaamse overheid legt enkele minimale heffingsbedragen vast waar de gemeenteraad rekening mee moet houden, maar daarbuiten zijn gemeenten vrij om tarieven te bepalen en zelfs af te wijken van de indeling in categorieën. Ze kunnen eigen regels vastleggen voor de termijn van de heffing en de belastingplichtige. De gemeenten zijn trouwens niet verplicht om de bestaande regels rond vrijstellingen te volgen en kunnen dus afwijkende of bijkomende vrijstellingsgronden vastleggen in hun leegstandsreglement. Als een gemeente bepaalde elementen niet opneemt in haar reglement zijn de gewestelijke bepalingen van toepassing. Bij een vrijstelling van heffing blijft het pand geïnventariseerd, maar moet de jaarlijkse heffing niet worden betaald gedurende de periode van vrijstelling.

    Sinds 2010 moet elke gemeente ook een eigen leegstandsregister bijhouden, bestaande uit een inventaris van leegstaande gebouwen en woningen.

     

    Het gemeentelijk leegstandsbeleid
    Naast de mogelijkheid om zelf sanctionerende maatregelen te bepalen tegen leegstand hebben gemeentes sinds 2010 de verplichting om leegstand op hun grondgebied op te volgen en te beheren. Ze dienen hierbij jaarlijks een leegstandsregister te actualiseren, maar er bestaat weinig controle en daarom blijft de kwaliteit van de gemeentelijke kadasters erg afhankelijk van het engagement dat de gemeente toont in de bestrijding van leegstand.

    De decentralisatie van het beleid zorgt er ook voor dat de regelgeving rond leegstand sterk verschilt van gemeente tot gemeente. Het is daardoor onmogelijk een algemeen overzicht te geven, dus kiezen we ervoor om het leegstandsbeleid van de stad Gent, een van de voortrekkers in België rond het bestrijden van leegstand, te presenteren. Gent is eveneens interessant omdat het illustreert hoe een gemeentelijk bestuur zelf het beleid kan uitstippelen.

     

    Universiteit van Antwerpen
    Aanbevelingen voor een duurzaam leegstandsbeleid
    Een groot gedeelte van het onroerend goed in Vlaanderen is vandaag zichtbaar in ongebruik en dit om tal van redenen. Leegstand is hiervan maar één facet, naast onder andere verkrotting, onbewoonbaarheid en onderbenutting. Het huidige instrumentarium is niet geschikt om een overzicht te verkrijgen van de hoeveelheid leegstand. De vandaag beschikbare inventarissen zijn namelijk erg gefragmenteerd en niet betrouwbaar genoeg om een integraal overzicht te verkrijgen van al het onroerend goed dat potentieel beschikbaar is. Bovendien zijn de instrumenten zo verschillend opgesteld dat ze vaak niet aan elkaar gekoppeld kunnen worden in een grafische omgeving. Het is duidelijk dat een verbetering van de instrumenten, detectiemethoden en gekoppelde maatregelen inzake het activatiebeleid zich opdringt. Om dit mogelijk te maken lijkt een duidelijk onderscheid noodzakelijk van het inventarisatie-instrument en het eraan gekoppelde activeringsbeleid. Dit leidt tot twee aanbevelingen.
    In de eerste plaats is het belangrijk om een geïntegreerd invetarisatie-instrument te ontwikkelen. Eén centrale databank waar alle onroerende goederen kunnen opgenomen worden. Een instrument dat zowel sector- als probleem-overschrijdend tewerk gaat. Dit wil zeggen dan alle onroerend goed waar een ‘probleem’ mee is, kan meegenomen worden in één overzichtelijk databestand.
    Daarnaast moet een gericht activeringsbeleid ontwikkeld worden, waarbij het beleid nagaat welke barrières er spelen bij in onbruik blijvende gebouwen of terreinen. Welke strategieën zijn er om deze toch te activeren? Op basis daarvan kan men op zoek gaan naar een gepast activeringsinstrumentarium, gekoppeld aan het inventarisatie-instrument. Een heffingssysteem maakt hier dan deel van uit, naast andere activeringsvormen zoals begeleiding of bijvoorbeeld premies, die een belangrijke preventieve of stimulerende maatregel vormen tegen leegstand.
    Daarom is het ook belangrijk een betere afstemming te creëren van het premiestelsel op verschillende beleidsniveaus. Vandaag zijn vaak gelijkaardige premies op verschillende beleidsniveaus beschikbaar, niet alleen zorgt dit voor een Mattheüseffect en kunnen mensen zelfs ‘winst’ maken op 91 verbeteringswerken, het reflecteert ook de beperkte afstemming op elkaar. Op Vlaams niveau bestaat reeds een veelzijdig en breed premiestelsel, maar dit kan eveneens afgestemd worden op lagere bestuursniveaus om een beter antwoord te bieden op lokale problematieken.
    Herbestemmings- en stadsontwikkelingsprojecten blijken geslaagde instrumenten om geconcentreerde leegstand, al dan niet gekaderd in een ruimere buurtproblematiek, aan te pakken. Het is belangrijk dat de steden blijven investeren in overleg en kennisdelen van specifieke succesvolle cases. Steden kunnen leren van elkaar. Dit gebeurt vandaag reeds, maar moet in de toekomst nog gebeuren. Tijdelijk gebruik is een veelbelovende praktijk die veeleer in een beperkte vorm wordt toegepast in Vlaanderen. Het concept staat nog in zijn kinderschoenen en vergt nog verdere ontwikkeling. Het is aangewezen om na te gaan welke mogelijkheden tijdelijk gebruik kan bieden in de Vlaamse context en welke veranderingen noodzakelijk zijn op vlak van regelgeving.

     

    Hoofdstuk 2

    Tijdelijk gebruik van leegstand

     

    WAT?

     

    Tijdelijkheid, tussentijd, pauzelandschap, ‘Zwischennützung’, ‘meanwhile’. Het tijdelijk gebruik van gronden en panden drukt steeds hetzelfde uit: dat het om een overgangsfase gaat, een oude situatie die voorbij is – of niet helemaal – en wacht op een herbestemming. De fabriek, het winkelpand, het kantoorgebouw, de braakgrond, het haventerrein of het appartementencomplex worden slechts tijdelijk gebruikt, in afwachting van een definitieve ingebruikname die de sites hun definitieve bestemming geeft. Tijdelijk gebruik hoeft zich dus niet enkel tot leegstand te beperken. In principe kan het zich richten tot elke vorm van onderbenutte ruimte, zo ook een publieke ruimte die niet naar behoeven gebruikt wordt, of een leegstaand plot in afwachting van bouwvergunningen.

    Een eenduidige definitie van tijdelijk gebruik bestaat eigenlijk niet aangezien dit sterk afhangt van de invalshoek waaruit je het fenomeen belicht. Stadsplanners benaderen het als iets dat ontstaat in de afwezigheid van planning, iets dat buiten het normale functioneren van vastgoedmarkten valt. Op een geaggregeerd niveau is het een uiting van een meer dynamische, flexibele en aangepaste urbanisatie, waarbij de stad inspringt op nieuwe noden, vragen en voorkeuren van zijn gebruikers. Sociologen zien in het fenomeen dan weer een actieve reconstructie van de gangbare ruimtelijke stadsstructuren.  In het algemeen draait tijdelijk gebruik rond het toe-eigenen van ongebruikte of onderbenutte ruimte door een groep initiatiefnemers die er een stadsproject opzetten. In wezen gaat het dus om het dichten van een opening in gebruik van een ruimte, en dit op basis van inhoud in plaats van financieel rendement. Bij dit laatste ligt ook meteen één van de sterke punten: tijdelijk gebruik is een middel en een doel op zich. Een middel om zowel een leegstandkwestie aan te kaarten, en een project op te zetten die naar het gevoel van de initiatiefnemer nog mist. Het doel is het project op zich, van achterliggende beweegredenen is er vaak geen sprake wat deze plekken van nature dan weer heel toegankelijk maakt.

    Tijdelijk gebruik maakt deel uit van een groeiende groep zogenaamde ‘bottom-up’ initiatieven, dit zijn stadsprojecten waarbij de eindgebruiker een project niet enkel consumeert maar ook betrokken is bij de vorming van dat project. Deze opstoot wordt gezien als een reactie tegen een beleid waarin het sociale steeds ondergeschikt staat aan kapitaal, in de vorm van het aanbrengen van alternatieven die de kloof tussen de mens en zijn stadsgrond opnieuw trachten te dichten. In theorie onderscheid tijdelijk gebruik zich binnen deze groep vooral door zijn eindige tijdspanne aangezien het gebouw slechts tijdelijk ter beschikking kan staan. In tegenstelling tot de gangbare stadsplanningspraktijken die gericht zijn op permanentie en stabiliteit, zijn tijdelijk gebruik projecten van relatief korte duur. Dit maakt dat er meer ruimte ontstaat voor experiment, voor het uittesten van ideeën binnen een kader waar ‘falen’ geen begrip is, en waar het eveneens zijn flexibel en dynamisch karakter aan dankt. Tijdelijk gebruik enkel onderscheiden op basis van de tijdspanne is echter misleidend. De praktijk wordt vaak aangeduid als een uiting van tactical urbanism’. Deze term duidt de intentionele, relatief goedkope en tijdelijke veranderingen aan de bouw-omgeving aan die gericht zijn op het verbeteren en versterken van het lokale.

    Het tijdelijk gebruik is ons echter niet helemaal onvertrouwd. Markten, kermissen, campings of openluchttheaters zijn in feite eeuwenoude, bekende vormen van tijdelijke invulling van openbare ruimte of leegstand. In België, maar ook over heel Europa, nam volgens het Kenniscentrum Vlaamse Steden het tijdelijk gebruik van gronden en panden de afgelopen decennia een vlucht door de aanwending van onorthodoxe plekken voor sociale, culturele of artistieke doeleinden. Kijk maar naar zomerfestivals, collectieve woonvormen of openluchttentoonstellingen. Tijdelijk gebruik nam met de jaren ook nieuwe, niet-recreatieve en meer functionele vormen aan. Leegstand leidde zo vaak tot initiatieven geïnspireerd op directe lokale behoeften en verzuchtingen. Dus, hoewel het fenomeen op zich niets nieuws is, is de wijze waarop het actueel tot stand komt dat wel:

    — Onder impuls van een vereende inspanning van burgers en burgerorganisaties die het langdurige (voor)ontwerp- en planproces voor een site niet meer afwachten en het terrein of gebouw met eigen projectvoorstellen claimen en in gebruik nemen voor tijdelijk wijk- en buurtgebruik. Het initiatief komt autonoom tot stand, los van de traditionele professionele en gouvernementele kaders.
    — In alliantie met andere actoren. Tijdelijke gebruiksprojecten putten hun sterkte uit coalities met verschillende partners. Meer dan de burgeracties van de jaren 1960-70 zoeken ze wisselende coalities, niet enkel met burger(groepen) en -organisaties maar ook met bedrijfs- en ondernemerskringen of met overheden. De driehoek burgers-ondernemers-overheid komt vooral bij grootschalige projecten vaak opnieuw terug. De variatie aan samenwerkingen levert de vereiste grondstof: mensen, ideeën, expertise en middelen. Als de tijdelijke chemie uitgewerkt is en het doel bereikt, valt de alliantie weer uiteen, al laat de chemie van een tijdelijk gebruiksproject vaak ook duurzame verbindingen na.
    — De initiële fase van een tijdelijk gebruiksinitiatief is sterk informeel en dynamisch, gestoeld op spontaneïteit, experiment en gezamenlijke betrokkenheid. Het maakt de coalitie extreem toegankelijk en open voor engagement en initiatief van geïnteresseerde individuen en groepen.
    — Pas in tweede instantie eist de voortzetting een zekere organisatorische en conceptuele verankering die het initiatief zijn robuustheid moet geven en een mate van solvabiliteit en rechtszekerheid. Het is in deze fase dat professionele en gouvernementele actoren hun nut kunnen bewijzen en de open en experimentele werking een meer solide structuur kunnen helpen geven.
    — De openheid en toegankelijkheid geven het initiatief de hele gebruiksperiode door een wendbaarheid die verdergaat dan de participatieprojecten die de overheid opzet. Programmatie en concept kunnen onder invloed van effecten en nieuwe participanten de hele periode door evolueren.
    — Het gaat om snelle, lichte interventies, relatief goedkoop en omkeerbaar en soms zelfs verplaatsbaar. Indien een initiatief zich bewijst en blijvende waarde bezit, kan het voortgezet worden en na de gebruiksperiode in een definitieve vorm – dit betekent: geïntegreerd in de definitieve herbestemming. Soms laten overheden of ontwikkelaars zelfs  toe dat een tijdelijk gebruik op hun planvorming inbreekt – meer nog: dat een tijdelijk gebruiksproject een onderzoeksfase vormt in een ontwikkeling van een site, die via experiment en proefneming vorm en richting krijgt en een definitieve plooi aanneemt.

     

    WELKE?

     

    Tijdelijk gebruik is plaats- en tijdsgevoelig en zelden kopieerbaar. Wat op één plaats werkt, werkt niet noodzakelijk ook op een andere plek. Of zoals de Amerikaanse stadsplanner Mike Lydon het samenvat: “Not every project is right for every place. What’s needed and wanted in one neighborhood can be wildly different from what would work or be accepted in another. Knowing and responding to local needs is paramount”. De aard van een project hangt sterk af van het potentieel van het leegstaand pand, maar dus ook van de omgeving waarin hij ingebed is. Een gepast gebouw en een stevig stadsproject betekenen natuurlijk nog niet dat de buurt zal aansluiten. In hoofdstuk 4 wordt hierover verder uitgeweid.

    Tijdelijk gebruik neemt heel diverse vormen aan en bestrijkt een breed scala van praktijken. Ook qua duur en omvang, gaande van kortlopende en kleinschalige acties tot langdurige projecten en exploitaties op gereserveerde gronden. De dynamische en coöperatieve aard van tijdelijk gebruik maakt dat participanten zich met uiteenlopende ambities aansluiten: een wachtplek economisch benutten, een wijkomgeving sociaal revitaliseren, ontwikkelingsmogelijkheden verkennen, een leegstand pand vrijwaren van verkommering en vandalisme, een plaats ecologisch herinrichten,… Beweegredenen van sociale, ecologische, ideologische of culturele aard komen in verschillende al dan niet gemengde vormen voor. Uiteraard hebben initiatiefnemers soms ook louter economische motieven om leegstand tijdelijk te activeren. We probeerden het amalgaam aan mogelijkheden in te delen in drie categorieën.

     

    Leegstandsinvulling zonder overeenkomst met de eigenaar

    Wanneer je leegstand invult zonder overeenkomst met de eigenaar ben je eigenlijk aan het kraken. Het kraken van woningen of gebouwen bevindt zich in België in een juridisch grijze zone. Naar de letter van de wet is het niet strafbaar, maar via een omslachtige procedure via de vrederechter kan de eigenaar van het pand wel proberen om de uitzetting te eisen. In Nederland zijn krakers strafbaar wanneer ze een pand kraken dat nog bewoond is of minder dan één jaar leegstaat, terwijl dit in België niet het geval is. Hoewel het geen strafbare praktijk is, is het kraken op zich wel illegaal.

    De kraakbeweging gebruikte als eerste verlaten en verloederde panden om een vuist te maken tegen materiële en infrastructurele verspilling of om maatschappijkritische thema’s aan te kaarten. Die antikapitalistische vrijheidsfilosofie komt vandaag meer en meer onder druk te staan. Al meerdere jaren probeert de Belgische politiek het kraken van woningen aan banden te leggen door het te bestempelen als huisvredebreuk. In 2015 en 2016 was er sprake dat de Minister van Binnenlandse Zaken een strengere aanpak zou doorvoeren, maar een aanpassing van artikel 439 van het Strafwetboek over huisvredebreuk is nog niet gebeurd bij het ter drukke gaan van dit boek. Sinds de opkomst van antikraak toont het beleid bovendien steeds meer de neiging om deze vorm van leegstandbeheer te ondersteunen. Antikraak is natuurlijk de absolute tegenpool van kraken, waardoor de recalcitrante kraakbeweging haar aloude strijdmiddel dreigt te verliezen aan de commercie waartegen ze zich altijd verzette.

     

    Eigendomsrecht versus recht op wonen
    Er ontstaat snel juridische onduidelijkheid wanneer er sprake is van kraken. In wezen gaat het om een conflict tussen het eigendomsrecht van de eigenaar en het recht op wonen van de kraker. In het Belgische rechtssysteem is het grondwettelijke “recht op wonen”, weliswaar sociaal recht, niet afdwingbaar. Het eigendomsrecht primeert op het recht op wonen en de eigenaar kan in principe altijd via een juridische weg zijn eigendom terugvorderen.
    De voornaamste wettelijke bescherming die krakers genieten is de “onschendbaarheid van de woning”, vastgelegd in de grondwet. Door de toepassing van het eigendomsrecht kan deze rechtsregel je niet beschermen tegen ontruiming, maar wel tegen ongewenst bezoek in jouw kraakpand. Betreding door de politie of de eigenaar zonder de toestemming van de bewoner komt dus neer op huisvredebreuk. Let op: bij betrapping op heterdaad tijdens het binnendringen is er nog geen sprake van een bewoond pand.
    Een uitgebreide uitleg over wet- en regelgeving rond kraken vind je in de Gentse Kraakhandleiding, die je gratis online kan downloaden.

     

    Waarom kraken?

    Kraken gebeurt meestal vanuit een zekere woonnood. In sommige gevallen gaat het om mensen op de rand van de maatschappij, zoals daklozen, mensen zonder verblijfsvergunning, druggebruikers of langdurig werklozen, die vanuit een precaire situatie beslissen om een leegstaand pand bezetten. Kraken biedt hen dan de meest reële mogelijkheid om een woonplaats te vinden. Wonen in een kraakpand komt echter niet altijd voort uit noodzaak. Kraakpanden zijn dikwijls ingevuld als collectieve woonvormen en dit maakt het aantrekkelijk voor mensen die bewust op zoek gaan naar een alternatieve levensstijl. Het groepsgevoel en de deeleconomie die komt kijken bij dit gezamenlijk wonen is voor bewoners dikwijls een enorme meerwaarde. Het kan zo ook dienen als een remedie tegen een toegenomen gevoel van individualisering en vervreemding in de samenleving.

    Sommige mensen kiezen dan weer voor kraken uit protest tegen het woonbeleid of infrastructurele verspilling. Zeker in de jaren ’90 karakteriseerde de Vlaamse kraakbeweging zich door haar sterke verzet tegen leegstand en speculatie op de vastgoedmarkt. Naast idealistische en symbolische motieven komt de keuze om te wonen in een kraakpand soms voort uit opportunisme, want kraken blijft uiteraard spotgoedkoop.

    Wanneer kraken ontstaat vanuit opportunisme of een precaire woonnood zal het meestal stil en anoniem verlopen. De inwoners willen natuurlijk niet het risico lopen op ontruiming. Indien er politieke en idealistische overtuigingen meespelen gaat het dikwijls om een open kraak, gekenmerkt door activisme om het ongenoegen te manifesteren.

    Een significant deel van de kraakbeweging is traditiegetrouw gestoeld op een anarchistische levenshouding die vertrekt vanuit een algeheel verzet tegen het kapitalisme en de gevestigde, hiërarchische maatschappij. Volgende quote van een Gentse kraker illustreert hoe kraken past binnen de anarchistische ideologie:

    “In de kapitalistische wereld worden de meeste sociale relaties beïnvloed door macht. Mensen bepalen steeds weer wat anderen moeten doen en hoe zij moeten leven. De illusie van vrijheid is hier keer op keer zichtbaar. Mensen wanen zich vrij, maar zijn verplicht om hun beste krachten en meeste energie in zaken te steken waarvan ze helemaal de zin niet inzien, die zover weg staan van wat ze eigenlijk zouden willen doen, en dat vijf dagen per week, tot je versleten bent. Is dat werkelijk vrijheid? De grootste autoriteit in deze maatschappij is die van de economische structuur. Het werk dat mensen doen, bepaalt hun leven. Het systeem dwingt mensen te leven volgens de economische regels. De keuze is: zich aanpassen en te eten krijgen, of dat niet doen en hongerlijden. Maar een lege maag is snel overtuigd. De enige manier om echt vrij te zijn is zelf voorzien in je eigen behoeften. Één van die primaire behoeften is de nood aan warmte, aan een huis.”

    Al bestaan rond het kraakmilieu heel wat vooroordelen, in werkelijkheid gaat het om een brede waaier van groepen en personen, elk met hun eigen kenmerken en beweegredenen. Sommige kraakpanden worden ingevuld met een sociaal project, zoals bijvoorbeeld volkskeukens, vluchtelingenopvang of wijkwerking. Andere projecten richten zich uitsluitend op wonen of op een artistieke of culturele werking, met concerten, feesten, kunstenaarsateliers of expositieruimte. Regelmatig ontstaan ook mengvormen binnen kraakprojecten, die dikwijls een unieke dynamiek teweegbrengen. De activiteiten binnen een kraakpand zijn vaak erg gelijklopend met projecten van tijdelijk gebruik. Het enige verschil zit hem erin dat bij kraken de eigenaar niet op de hoogte is of niet akkoord gaat met de invulling.

     

    Leegstandsinvulling met overeenkomst met de eigenaar

    Deze vorm van tijdelijk gebruik is in wezen waar het fenomeen voor staat en is ook de meest voorkomende vorm van tijdelijk gebruik. In dit geval ben je erin geslaagd om de vastgoedbezitter mee te krijgen in jouw leegstandsproject. Hoe je de eigenaar hiervoor best benadert, individueel of via een tussenorganisatie, kom je te weten in hoofdstuk 3. Over de invulling van tijdelijk gebruik lees je alles in hoofdstuk 4.

     

    Tijdelijke bezettingen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest
    Volgens Fébul, de Brusselse Federatie voor het Recht op Wonen, liepen er in 2012 in Brussel minstens tien projecten van tijdelijke bezetting, waarbij zowel overeenkomsten bestonden met een privéeigenaar als met publieke eigenaars. In 2013 werden de tijdelijke bezettingsprojecten opgenomen in de Brusselse Huisvestingscode, maar de praktijk zelf ontstond een tiental jaar eerder onder invloed van (een deel van) de krakersbeweging. Een van de eerste projecten van tijdelijke bezetting was de Tagawa op de Louizalaan waarbij in 2003 een overeenkomst werd afgesloten met een privéeigenaar. Later volgden ook publieke eigenaars zoals het Waals Gewest die een overeenkomst sloot met de 123 in 2007 en verschillende sociale huisvestingsmaatschappijen die tekenden voor projecten van tijdelijke bezetting, zoals bijvoorbeeld Vorstse haard, Elsense Haard en Etterbeekse Haard.
    Al deze projecten van tijdelijke bezetting hebben op hun manier bijgedragen aan de erkenning van deze alternatieve woonvorm. Sinds enkele jaren werd er in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een beleid ontwikkeld om de bezetting van leegstaande panden te omkaderen. Overeenkomsten van tijdelijke bezetting kunnen tegelijkertijd de leegstand verhelpen en een voorlopige, maar directe oplossing bieden voor de toegang tot huisvesting voor kwetsbare groepen. In tegenstelling tot kraakpanden waarbij een leegstaand pand bezet wordt zonder de toestemming van de eigenaar, wordt er met deze praktijk wel een contract afgesloten met de eigenaar van het leegstaand gebouw.
    Het beleid kan dus gezien worden als een soort van legalisering of omkadering van reeds bestaande praktijken. Sinds eind 2014 groepeerden verschillende bezettingsprojecten zich in een platform. De bedoeling van het platform is enerzijds praktijken, ervaringen en expertise te delen en nieuwe en bestaande bezettingen te ondersteunen. Daarnaast wil het platform via een gedeelde visie en missie aan politiek lobbywerk doen. De deelnemende bezettingsprojecten en organisaties zijn Fébul, 123, Communa, Leeggoed, JES Vzw, Bij Ons, Pigment, Samenlevingsopbouw, ULM, Au Quai, Toestand, Les skievs, Ul Saint-Gilles en CLT Brussel.
    Leeggoed (2015) “Van leegstand tot leeggoed, een solidair woonproject in leegstaande gebouwen’, Leeggoed, p. 21

     

    Tijdelijke invulling met commercieel doeleinde

    Steeds meer ondernemers zien de voordelen van leegstandsactivering omwille van de lage instapkost en omdat het weinig risico’s inhoudt. De tijdelijkheid van een project geeft hen bovendien de mogelijkheid om te experimenteren met een concept, zonder dure huurprijzen of andere infrastructurele kosten. Daarenboven kunnen ze via leegstand vaak een unieke locatie gebruiken die het hele project in een hip jasje steekt. Vooral in de horeca en bij zogenaamde concept stores is tijdelijk gebruik van leegstand toenemend populair. Je hebt ongetwijfeld al gehoord van de pop-up store, een tijdelijke winkel die plots tevoorschijn komt en soms even snel weer verdwijnt. Gevestigde waarden gebruiken dit regelmatig als marketinginstrument, en voor starters biedt het een creatieve oplossing om een project uit te testen.  

    Pop-up ondernemers en winkeluitbaters zijn niet de enigen die economische voordeel halen uit leegstand. De belangrijkste spelers in de zogenaamde leegstandsmarkt zijn antikraakbedrijven of vastgoedbeschermingsfirma’s, die zich profileren als makelaars van leegstand.

     

    Leegstandsbeheer: hoe leegstand winstgevend kan zijn

    Steeds meer private ondernemingen benutten het potentieel van leegstand. Zogenaamde antikraakbedrijven schieten de jongste jaren als paddenstoelen uit de grond. Ze brengen ruimtezoekenden in contact met eigenaars en spelen met ‘legaal kraken’ in op een niche in de vastgoedmarkt. Voor een appel en een ei kan je vaak uitzonderlijke panden bewonen of inrichten als werk- of atelierruimte. Voor vastgoedbezitters blijkt het een uitstekende garantie tegen waardedaling van het leegstaande gebouw. Bovendien ontwijken ze zo leegstandstaksen en genieten ze van spotgoedkope bewaking. Antikraakgebruikers zijn namelijk geen huurders, maar bruikleennemers of leegstandbewakers: een statuut dat zeker voordelen, maar ook evenveel nadelen heeft.

    Aan het alternatieve huuravontuur hangt immers een hele waslijst van strikte selectiecriteria vast. Voor bewoners is domiciliëring uitgesloten en contracten gelden slechts voor beperkte periodes. Naast een dikwijls erg korte opzegtermijn voeren vastgoedbeschermingsfirma’s regelmatig onaangekondigde controles uit. De tot bewakers geïnstrumentaliseerde antikraakgebruikers kunnen bijgevolg geen beroep doen op volwaardige rechten als huurder, wat de huurwetgeving uitholt. Eigenaars en antikraakbureaus werken het liefst met ‘makkelijke’ bruikleennemers, die zo nodig snel hun koffers kunnen pakken. Gezinnen of mensen in acute precaire woonomstandigheden komen niet in aanmerking. Hetzelfde geldt voor verenigingen waarvan de werking niet binnen het antikraakplaatje past. Slechts een select clubje van mensen in een comfortabele positie, zoals artiesten of studenten, voldoet aan de eisen van de bruikleenovereenkomst.

    Omwille van bovengenoemde redenen wordt de antikraakformule vaak bekritiseerd. De goedkope huisvesting is een dubbele win voor eigenaar en bruikleennemer, maar op het einde van de rit vooral voor het antikraakbureau. Een bruikleenovereenkomst houdt namelijk in dat de vastgoedbeschermingsfirma van twee walletjes eten door inkomsten te ontvangen van zowel de eigenaar als de bruikleennemer. Een bijzonder lucratieve formule.

    Lokale overheden en privéeigenaars werken graag samen met privé-initiatieven als antikraak, omdat ze een ongecompliceerde uitkomst bieden voor de leegstandsproblematiek. Antikraakbedrijven staan in voor een veilige en rendabele oplossing, maar zorgen jammer genoeg ook voor een heel minimale en eenzijdige leegstandsinvulling. Omdat die bedrijven door eigenaars vooral betaald worden om het gebouw niet te doen vervallen, strijken zij aardig wat geld op zonder zich in te spannen om het vol te krijgen. Zo blijft het potentieel van heel wat leegstaande gebouwen op die manier onderbenut. Maatschappelijk relevante initiatieven, al dan niet met een publieke werking – zoals tijdelijke sociale woonvormen, laagdrempelige handelsruimte, socioculturele projectruimte of artistieke infrastructuur – krijgen in het geprivatiseerde leegstandbeheer te weinig plaats. Nochtans is het ruimtetekort net voor die maatschappelijke noden bijzonder groot.

     

    De pop-up shop
    Vastgoedbeschermingsfirma’s richtten zich vroeger vooral op wonen, maar tegenwoordig bieden ze een brede waaier van bruikleenformules aan. Niet alleen de woningmarkt kampt met leegstaande panden, ook winkelruimte geraakt steeds moeilijker gevuld. Uit een onderzoek in opdracht van de Vlaamse provincies en het Agentschap Ondernemen bleek dat tussen 2009 en 2014 het aantal leegstaande vierkante meters winkeloppervlakte met bijna 70% was gestegen. Vooral in de winkelkernen in stads- en dorpscentra zou de leegstand merkbaar zijn toegenomen. Leegstand in winkelstraten is natuurlijk onaantrekkelijk voor inwoners en toeristen. Dit maakt het er voor uitbaters van andere winkels niet gemakkelijk op, want zodra er winkelruimte verlaten bij ligt, heeft dit een sneeuwbaleffect op de rest van de straat.
    De pop-up hype die vandaag bestaat en de toegenomen leegstand in winkelstraten biedt natuurlijk kansen voor leegstandsmakelaars.  Antikraakbedrijven zoeken daarom actief naar eigenaars om het beheer van hun leegstaande winkelruimte tijdelijk over te nemen. Startende ondernemers kunnen vervolgens via leegstandbeheerders het pand tijdelijk benutten met een pop-up concept. De eigenaar heeft als voordeel een gehele of gedeeltelijke kwijtschelding van de leegstandstaks, het voorkomen van inbraak, verval en verloedering en een overname van leegstandskosten. Dit allemaal in een erg flexibel contract, met opzegtermijnen van dikwijls minder dan een maand.  
    De pop-up ondernemer weet perfect hoe de vork aan de steel zit en is afhankelijk van de plannen van de eigenaar. De pop-up uitbater en de bruikleennemer betalen allebei een waarborg en een maandelijkse financiële tegemoetkoming aan het antikraakbedrijf. Simple comme bonjour!

     

    Legale context:

    Naast het belasten van leegstand als bestrijdingsmiddel, zoals besproken in het voorgaande hoofdstuk, kunnen verlaten gebouwen of gronden dus ook tijdelijk ingevuld worden in afwachting van een definitieve herbestemming. Op deze manier verdwijnt leegstand evengoed uit het straatbeeld, of voorkom je zelfs dat het ontstaat. Hoewel de praktijk aan een internationale opmars bezig is en de gunstige neveneffecten uitvoerig geprezen worden in academische literatuur, blijft de keuze hiervoor op beleidsniveau dikwijls afwezig. Het vergt namelijk tijd en moeite om tijdelijke invulling van leegstand te stimuleren en ondersteunen, en laat dat nu net hetgeen zijn waar het beleid op afknapt, zeker als er op het eerste gezicht gemakkelijkere kortetermijnoplossingen bestaan, zoals beboeting of private leegstandsbeheer.   

     

    De Stad Gent: voortrekker van tijdelijk gebruik in Vlaanderen
    Gent is een van de dichtst bevolktste gebieden van België en met 240.000 inwoners de tweede grootste gemeente van het land. Hierdoor ontstaat een grote druk op de stedelijke ruimte, wat resulteert in een hoog aantal braakliggende industrieterreinen, leegstaande opslagruimtes en fabrieken. Ook winkelruimtes en woningen kennen structurele leegstand en wachten op herbestemming. Paradoxaal genoeg kampen veel Gentenaren ondertussen met een gebrek aan beschikbare ruimte.
    Net daarom experimenteert de Oost-Vlaamse stad al meer dan tien jaar met het tijdelijk invullen van leegstand, in afwachting van een definitievere herbestemming. De gemeente ziet het als een manier om zijn inwoners te betrekken bij stadsvernieuwing en zuurstof te geven aan sociale innovatie. Tijdelijk gebruik wordt zo actief ingezet voor economische ontwikkeling, duurzame transitie en als troef voor nieuwe buurtimpulsen. Zo kunnen programma’s voor tijdelijk gebruik belangrijk zijn om sociale en culturele initiatieven met weinig financiële middelen te ondersteunen, vooral in de huidige context van economische crisis en besparingen.

     

    Centen voor initiatiefnemers

    Het Gentse stadsbestuur omarmt initiatieven voor tijdelijk gebruik als bottom-up benadering om te bouwen aan de toekomst van de stad. In 2006 werd hiervoor een fonds opgericht voor buurtactiviteiten en in juni 2014 kwam er een specifiek Fonds Tijdelijke Invullingen, om nieuwe ideeën en burgerinitiatieven voor tijdelijk gebruik een financieel duwtje in de rug te geven. Het Fonds Tijdelijke Invullingen krijgt jaarlijks € 300.000 aan subsidies en wordt beheerd met een open en participatieve geest, om ruimte te laten voor experiment. Toch zijn er ook duidelijk omlijnde selectiecriteria.

    Het voornaamste criterium is een wettelijke benutting: de initiatiefnemer moet een tijdelijk gebruikscontract kunnen voorleggen met de eigenaar van het gebouw. De andere criteria zijn bedoeld om de positieve externe impact in te schatten, zoals de betrokkenheid van de buurt, creativiteit, de oprichting van nieuwe netwerken, het voorkomen van vandalisme, enzovoort. Naast het fonds richtte het stadsbestuur in 2015 ook een crowdfundingplatform op dat onder meer tijdelijk gebruik moet ondersteunen.

     

    Tijdelijk gebruik voor wijkwerking en burgerparticipatie

    De Dienst Beleidsparticipatie van de stad Gent is bevoegd om contact aan te gaan met de burgerbevolking en onderlinge overeenstemming te bereiken met het bestuur. Dit gebeurt onder andere door het inzetten van wijkregisseurs, die actief zijn in de stadsbuurten en dagelijks bemiddelen op het terrein. De wijkregisseurs in het bijzonder en het stadsbestuur in het algemeen fungeren als makelaars tussen projecten die op zoek zijn naar een locatie en de beschikbare mogelijkheden voor tijdelijk gebruik. Er is namelijk een sterke bemiddelingscapaciteit vereist om tijdelijk gebruik te ontwikkelen binnen een complexe stedelijke situatie en een geïntegreerde benadering te implementeren.

    Het Gentse beleid streeft naar een ommekeer van een top-down- en passieve vorm van tijdelijk gebruik, waarbij de initiatieven hun plaats moeten zoeken in een vooraf vastgelegd ontwikkelingsschema, naar een meer open en actieve vorm van tijdelijk gebruik. De experimentele dimensie van tijdelijk gebruik is wellicht strategischer en gaat ook verder dan het initiële doel om een ruimte te hergebruiken.

    De eerste initiatieven die uit dit beleidskader groeiden gelden vandaag tot iconische Gents voorbeelden: een voormalige industriële stortplaats in de dichtbevolkte negentiende-eeuwse wijk rond het stadscentrum werd omgetoverd tot een levendige ontmoetingsplaats, de voormalige havendokken werden een thuishaven voor cultuurevenementen in de zomermaanden. De stad lanceerde respectievelijk De Site en Dok in het kader van stedelijke vernieuwingsprojecten, met de bedoeling om inwoners meer te betrekken bij stadsontwikkeling. Zowel De Site als Dok vormden een inspiratiebron voor nieuwe initiatieven in tijdelijk gebruik in verschillende wijken.

    voor een gereedschapsbibliotheek en een verhuurschema voor Christiania-bakfietsen. Deze uiteenlopende initiatieven zijn bijzonder populair in deze multiculturele buurt. Ledeberg Doet het Zelf oefende succesvol druk uit op het stadsbestuur om de locatie te kopen en blijvend ter beschikking te stellen van de buurt. Nu de eigendom verzekerd is, zal de stad deze site opfrissen met een nieuw gebouw en geschikte infrastructuur voor openluchtactiviteiten. Tijdens de twee jaar durende renovatie zal de site niet toegankelijk zijn. Ledeberg Doet het Zelf en de wijkregisseur zijn bijgevolg op zoek naar andere leegstaande locaties in de buurt, om de activiteiten ook in deze kritieke periode te kunnen voortzetten.

    Een wettelijk kader rond tijdelijk gebruik bestaat heden ter dage nog niet. Tijdelijk gebruik wendt een stedelijk probleem, leegstand als gevolg van marktfalen of administratieve rompslomp, aan als een kans. Het is daarom maar de vraag of het wel wenselijk is deze praktijk al te veel te institutionaliseren en bijgevolg aan regels te onderwerpen. De aard en de sterkte van tijdelijk gebruik is net dat het buiten beleidskaders opereert, en institutionalisering zou dit wel eens kunnen aantasten. Is het daarnaast wel mogelijk het ongeplande te plannen? Het informele te formaliseren?

    Deze bedenkingen terzijde, zijn er echter wel een aantal maatregelen die het stedelijk beleid kan nemen zonder tijdelijk gebruik daarmee in een keurslijf te gieten. Cruciaal hierbij is een faciliterende houding, steden kunnen ruimte creëren voor tijdelijk gebruik en kunnen deze ondersteunen. Faciliteren in plaats van institutionaliseren, aangezien er geen uniforme aanpak te formuleren valt en de flexibiliteit en spontaniteit gewaarborgd moet blijven.

    We sommen hieronder enkele potentiële maatregelen en concrete voorbeelden op:

    TRANSPARANTIE VAN DE VASTGOEDSITUATIE:
    Met transparantie van de vastgoedsituatie bedoelen we een redelijk precies overzicht van de benutting van zowel publieke als private eigendommen in een stad. In vele steden is informatie hierover zeer gelimiteerd, verspreid over verschillende databases van verschillende administraties en/of praktisch ontoegankelijk voor burgers.
    BV:  De gemeente Amsterdam publiceerde in 2011 een interactieve kaart van leegstand van gemeentelijke eigendommen. Elk braakland heeft een contactpersoon die je kan contacteren met een idee voor dat specifiek plot. Het betrekken van private leegstand op de kaart en database blijkt echter een grotere uitdaging aangezien deze eigenaars hun naam op zo’n publieke lijsten niet graag zien verschijnen . In sommige gevallen rekent de gemeente daarvoor op kleine private verenigingen die zich inzetten tegen leegstand en zelf een database bijhouden.

     

    BEMIDDELING EN VERZEKERING:
    Naast een ruimte vereist tijdelijk gebruik ook open-minded eigenaars die het potentieel inzien van het tijdelijk vrijgeven van hun leegstaande eigendommen aan een lage prijs. Gemeentelijke besturen kunnen hierin een zeer instrumentele rol spelen. Enerzijds door zelf de rol van open-minded eigenaar op zich te nemen en leegstaande gemeentelijke eigendommen aan te bieden. Anderzijds kunnen ze ook een rol spelen in het engageren van private eigenaars door te bemiddelen of door steun te geven aan een project waardoor de risico’s voor de eigenaar dalen.
    Juridische bijstand is een ander voorbeeld van bemiddeling en verzekering. De stad Berlijn biedt bijvoorbeeld model documenten,  ontwerptemplates, budget schattingen, en richtlijnen voor tijdelijk gebruik aan. Londen publiceerde gestandaardiseerde tijdelijk gebruik contracten om de overeenkomst tussen eigenaars en gebruikers te faciliteren.

    BELASTINGEN EN STIMULANSEN:
    De leegstandsbelasting, die gemeentelijke inkomsten kan genereren en speculatie op de vastgoedmarkt afschrikt door eigenaars te motiveren hun land te gebruiken, werd reeds in het vorig hoofdstuk besproken. Een andere manier om tijdelijk gebruik te faciliteren via belastingen is door te stimuleren in plaats van bestraffen. Een voorbeeld hiervan is een maatregel in de gemeente Leipzig, Duitsland waar private eigenaars die publieke toegang verlenen tot hun leegstaand eigendom een verminderde onroerende belasting moeten betalen. Voorwaarde is daarenboven dat ze het uitgespaard belastinggeld investeren in het pand. Een ander voorbeeld is een maatregel in het Verenigd Koninkrijk waar eigenaars een fiscale vrijstelling krijgen als ze hun leegstand ter beschikking stellen van een goed doel of een non-profit organisatie.

    MACHTIGINGEN:
    Een groot obstakel voor tijdelijke gebruikers zijn de vaak aanwezige complexe bureaucratische structuren en inflexibele reguleringen. Het flexibel karakter van tijdelijk gebruik vereist echter ook flexibelere regulering. Een gemeente kan in dit opzicht machtigingen verlenen aan de tijdelijke gebruiker om alsnog activiteiten te organiseren in een zone die daar misschien niet voor bestemd is, kan voorwaarden minder zwaar maken of spoedprocedures installeren als het om tijdelijk gebruik gaat. De stad Gent garandeert tijdelijke gebruikers bijvoorbeeld een officieel antwoord binnen de zes weken alsook laksere veiligheidsvereisten. Amsterdam verzwakte de strenge planningsvoorschriften voor een zwaar vervuild domein in Noord zodat ‘De Ceuvel’ er alsnog tijdelijk gebruik van kon maken.

    FINANCIERING EN LENINGEN:
    Door een lening te geven of projecten gedeeltelijk te financieren kunnen steden en gemeenten helpen in de financiële start van tijdelijke gebruikers. De stad Hamburg geeft bijvoorbeeld een jaarlijks budget van 300.000 euro vrij om tijdelijk gebruik projecten te helpen opstarten.

    STRUCTUREN EN MECHANISMEN:
    Bovenstaande maatregelen kunnen eigenlijk enkel optimaal functioneren als participerende actoren ook samenwerken. Dat wil zeggen dat er een nood is aan pertinente samenwerkingsstructuren tussen wetgevers, gemeentelijke departementen, private eigenaars en potentiele gebruikers. Zulke structuren vereisen uiteraard een flexibel wettelijk kader dat een snel beslissingsproces mogelijk maakt, maar ook een grotere sensibiliteit en begrip voor lokale noden en middelen aangezien niet elk project op eender welke plaats kan opereren. Een voorstel hierbinnen zou het oprichten van tijdelijk gebruik-agentschappen kunnen zijn die fungeren als tussenpersoon tussen eigenaars en potentiële gebruikers.

     

    Voorstel voor Brussel: Aurélie De Smet
    Er zijn heel wat manieren waarop het beleid een actievere rol kan spelen in het faciliteren van tijdelijke invulling van leegstand. Een ‘database van pauzelandschappen’ voor het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is alvast een goed idee. Dit kan een overzicht bieden van de beschikbare expansieruimtes en informatie verlenen, zoals geografische ligging, maar ook over eigendomsstructuren, verwachtte termijnen van leegstand, toekomstplannen en dergelijke meer. De database moet functioneren als een flexibel (regelmatig en eenvoudig te actualiseren) en interactief (ook door de gebruikers aanpasbaar) instrument. Door deze ruimtes mee in rekening te nemen bij het opmaken van toekomstvisies voor de stad, kunnen beleidsmakers en planners op een meer anticiperende manier met de stedelijke ruimte omspringen.
    Een andere mogelijkheid is het inrichten van een ‘loket van de tussentijd’ dat zorgt voor het bundelen en verspreiden van de ervaringen en kennis uit verschillende tijdelijk projecten. In de meest eenvoudige vorm zou dit loket kunnen bestaan uit een webpagina die allerlei nuttige documentatie met betrekking tot tijdelijk gebruik ter beschikking stelt. Dit loket moeten dienen als een echt aanspreekpunt dat voorziet in begeleiding bij het opzetten van tijdelijke projecten, bijvoorbeeld door het helpen bij het opsporen van de eigenaars van een bepaalde plek, het in contact brengen van verschillende actoren en belanghebbenden met elkaar en wegwijs maken in de verschillende procedures van eventueel noodzakelijke vergunningsaanvragen.
    Het oprichten van een ‘(studie)dienst Tijdelijke Ontwikkeling’, die zich bezighoudt met het detecteren, coördineren, op touw zetten en testen van tijdelijke projecten, zou eveneens een bijzondere meerwaarde bieden voor het beleid. Deze dienst heeft de taak om een overzicht te bewaren over de pauzelandschappen in de stad en om overkoepelend te werken, over de individuele projecten van de verschillende initiatiefnemers heen. Hun bevindingen kunnen gebundeld worden in de databank van pauzelandschappen en in het loket van de tussentijd. Het is belangrijk dat dit studieteam interdisciplinair wordt samengesteld, om vanuit verschillende invalshoeken naar de stad te kijken. Dergelijk overzicht laat toe te komen tot een echt ‘stadsproject’, dat rekening houdt met de vele urbane ontwikkelingen en zich hieraan aanpast door actief gebruik te maken van leegstand.
    Naast sancties als de leegstandstaks blijven stimulerende maatregelen te beperkt tot financiële subsidies. Er zijn nochtans heel wat andere en vaak betere steunmaatregelen mogelijk, zoals bijvoorbeeld het systematisch aan lage kost ter beschikking stellen van overheidsgronden en -gebouwen die zich in een pauzefase bevinden, het ter beschikking stellen van materiaal en kennis of het flexibel omgaan met regelgeving voor tijdelijk projecten.  Daarnaast zouden spoedprocedures, tijdelijke stedenbouwkundige vergunningen of zelfs tijdelijke vrijstellingen van de stedenbouwkundige voorschriften nuttig zijn in het ontwikkelen van een duurzamer leegstandsbeleid.
    Aurelie De Smet is als architecte en onderzoeker een autoriteit als het gaat over leegstandsinvulling en stadsontwikkeling in België.

    Documentatie

    Bezoek deze pagina om alle documentatie te bekijken

    Tijdelijk gebruik

    Allee du kaai Havenlaan 53, 1000 Brussel
    Biestebroek (Anderlecht) Veeweydestraat 102-104, 1070 Anderlecht
    Marie Moskou (St-Gillis) Moskoustraat, 1060 Sint Gillis